中原建业：即将成为代建第二股

5月18日，中原建业有限公司发布公告称正式启动全球招股计划，拟全球发售3.28亿股，招股价设定为2.4港元-3.20港元，股票代码为（9982.HK），计划将于5月31日正式于香港联交所挂牌交易，将成为港股市场上第二家代建上市企业。公司总股份数约为32.82亿股，其中约29.54亿股将按持股比例分配给原建业地产（00832.HK）的股东，而总股份的10%，约3.282亿股将进行全球发售。

根据招股说明书，从规模来看，2018年、2019年及2020年，中原建业新签合约建筑面积分别为458.8万平方米、834.9万平方米及858.1万平方米。中原建业在2018-2020年销售金额，分别为186.91亿，293.49亿，343.03亿元。2020年，中原建业实现营业收入11.5亿元，同比增长12.0%，实现净利润6.8亿元，同比增长6.2%。2018-2020年，中原建业净利润率保持在60%左右，处于行业较高水平，远高于房地产企业。截至2020年末，中原建业于中国七个省及自治区的107个城市拥有206个在管项目，在管项目总建筑面积2550万平方米。

图：2018-2020年中原建业营业收入及净利润情况

代建：房企发展新赛道，未来年销售额5万亿元

代建领域正处于快速发展期。2010年，绿城开始发展代建，标志着代建发展的萌芽。2018年，金地集团正式做出深耕代建领域的战略举措，成立金地集团代建公司；同年，承袭雅居乐27年房地产开发积淀，雅居乐房管集团成立，并在成立当年实现盈利；2019年2月，中原建业开始独立化运营和集团运作；2020年7月，绿城管理于联交所主板上市，成为中国首家上市的房地产代建公司。这也标志着我国房地产代建正式进入快速发展时期。与地产行业股价走势不同，绿城管理股价近期走出了亮眼走势，一举突破了新高，截止5月18日收盘，报5.24港元，已经是招股价2.5港元的两倍有余，市值突破100亿港元。

长远来看，房地产代建顺应行业专业化发展趋势。土地红利、金融红利时代成为过去时，房地产行业进入管理红利时代，未来市场竞争将更趋激烈。市场竞争客观上加速了房地产产业链条的专业化进程，目前，投资与开发分离、开发与运营分离、一级土地与二级开发分离，都体现了这一趋势。另外，代建需求越来越多。房地产行业融资环境趋紧，销售去化难度增大，企业间竞争加剧，行业净利润率水平逐步走低等现象愈发显著。中小型开发商由于自身产品打造水平、经营管理及成本控制能力与标杆企业仍有较大差距，其通过引入房地产代建，能提升产品的市场竞争力，能提高项目盈利水平。

未来商业代建年销售额接近5万亿。根据我们的测算模型，我们预计，2030年商业代建销售额接近5万亿元。代建领域，市场规模足够大，轻资产，负债低，毛利高，抗周期性，能穿越周期。代建，房企发展新赛道，第二增长曲线的良好选择。

中指研究院：代建研究有绝对领先优势

中指研究院出版代建领域第一本专著，在代建研究方面有绝对领先优势。中指研究院持续多年对代建领域进行深入研究，并每年发布“代建运营优秀企业”榜单，跟踪代建领域优秀企业。2017年，中指研究院出版《中国房地产代建行业发展蓝皮书》，作为首个面向房地产代建领域的专著，该书系统阐述了中国房地产代建的起源与演变，并详细分析了多家代建典型企业及项目，加深了行业对房地产代建的认知度。目前，中指研究院正撰写《中国房地产代建行业发展蓝皮书（第二版）》，相较上一稿，本书从更深层次的角度剖析房地产代建领域，推动房地产代建快速发展。 

中指研究院与代建领域龙头保持紧密合作。中指研究院助力绿城管理IPO，中指研究院作为绿管上市行业顾问方，全程参与绿城管理上市进程，并提供最权威、最专业的行业研究支持。绿城管理上市招股书中累计引用中指研究院资料94处。我们还与中原建业、蓝绿双城、雅居乐房管、金地管理、当代、华润、联发、蓝光等代建领域优秀企业保持紧密合作。

结语：“七普”数据显示，居住在城镇的人口占比63.89%，中国城镇化进程尚未结束，中国房地产行业仍有较大发展空间。但土地红利、金融红利的消逝，使得传统地产开发未来竞争更趋激烈，部分经营能力相对落后的企业，通过引入代建实现品牌赋能、管理赋能及资源赋能，以提升项目核心竞争力。代建发展的大幕已经拉开，作为房地产发展新赛道，房地产企业发展的第二增长曲线，相信未来会有更多的代建企业上市。

文章来源：中指研究院